Флиппинг и заработок на перепродаже вторичного жилья
Главная /
Статьи / Флиппинг и заработок на перепродаже вторичного жилья
Флиппинг - это перепродажа старой недвижимости после выполнения в ней ремонта. По отзывам людей, профессионально занимающихся этим, некоторые сделки приносят аж 60% прибыли, другие же совершаются в ноль.
В этой статье мы расскажем, какие суммы реально получить после совершения сделки подобного рода и о том, какие здесь существуют риски.
Флиппинг - от английского to flip (переворачивать), то есть приобретение квартиры-вторички в плохом или очень плохом состоянии, её ремонт и продажа, уже с некой наценкой. Причём желательно, чтобы вся процедура
заняла минимальное время.
Изначально этот вид бизнеса возник в Америке, где обычно покупали и продавали дома, тогда как в нашей стране обычно имеют дело с квартирами.
Известна статистика, по которой опытные флипперы могут купить, сделать ремонт и реализовать 3 квартиры в год. То есть на каждый объект необходимо 4 месяца.
Если вкратце описать последовательность действий, то она получится следующей:
- просмотр объявлений о продаже квартир на популярных ресурсах;
- анализ потенциала недвижимости;
- покупка квартиры и регистрация сделки;
- подготовка сметы на ремонт;
- определение с бригадой, которая будет заниматься ремонтом;
- закупка необходимых стройматериалов;
- осуществление ремонта и его контроль;
- создание качественных фотографий после ремонта;
- размещение объявления и поиск потенциального покупателя;
- сделка с покупателем.
Обычно флипперы используют личные средства. Возможно взять ипотеку, но это будет уже не так выгодно, к тому же есть и ограничения, ведь собственником квартиры будет банк до момента погашения кредита. Или же
сделки будут доступны лишь при разрешении кредитора.
Хорошо бы предполагать, каким станет рынок недвижимости, будет ли рост или же падение. Также неплохо понимать нюансы различных районов города и суметь скомпоновать и проанализировать всю доступную информацию,
ведь именно тогда флиппинг принесёт максимальный доход.
Как выбрать квартиру для покупки
По своему определению, флиппинг может быть лишь с квартирами-вторичками. Для хорошего заработка необходимо покупка с приличной скидкой, желательно меньше средней по рынку, чем аналогичные квартиры.
Также необходимо иметь в виду:
- Локация. Сравнивать дома с хорошей инфраструктурой и в промышленной зоне нет смысла, тем более когда хочется реализовать жильё максимально быстро. Конечно, можно подождать какое-то время в надежде
на улучшение инфраструктуры, но здесь каждый решает для себя сам.
- Транспортная доступность. Обычно быстро реализуются объекты в домах, находящихся не дольше 20 минутах пешком от метро, станций железных дорог и остановок автобусов.
- Площадь. Конечно, со временем приходят и знания, как продать жильё с различным количеством комнат, но всё же самые популярные варианты - однокомнатные квартиры и студии. Ремонт такой площади
будет ниже по стоимости, чем большой трёшки, в то время как возможности повышения цены продажи выше.
- Инфраструктурные объекты. Наличие рядом бизнес-центров, магазинов и торговых центров, поликлиник, спортивных залов и парков, школ улучшают спрос на жильё.
- Открывающийся вид из окон. Здорово, когда из окон высотки открывается шикарный вид на леса, реки, поля. Это увеличит и спрос на такое жильё. Если же окна выходят на улицу с постоянными пробками,
должны быть иные плюсы, из-за которых стоит приобрести такое жильё.
- Состояние дома, а также его внешний вид. Часто в объявлениях о продаже встречается фраза "дом недавно прошёл капитальный ремонт" либо же упоминают о том, что подобный ремонт будет совсем скоро.
- В некоторых домах встречаются такие проблемы, как сколы, трещины фасада и стен, облупившаяся краска, неисправный мусоропровод, проблема с запахами, хлам на лестничных площадках. Это снизит
привлекательность таких объектов.
Как оценить потенциал квартиры
Средняя стоимость однушки-вторички в Москве - свыше 9 млн рублей. Периодически проскакивают объявления за более низкую стоимость, например, 7,5 млн рублей (обычно это однушки площадью около 30 м2,
расположенные на 1 этаже, требующие ремонта). Обычно такие высматривают флипперы-профессионалы, стараясь принять во внимание и возможный потенциал данного варианта.
Отсутствие перспективы более дорогой продажи скажет о том, что флиппинг здесь не имеет смысла. Для понимания смысла вкладывания средств в объект необходимо провести сравнение данного варианта с находящимися
там же, уже с ремонтом. Тогда же будет и ценовой ориентир.
Профессионалы знают, что недвижимость с дисконтом может быть с осложнениями. Это и залог, и долги по коммуналке, нелегальная перепланировка или просто ужасное состояние. Всё это уменьшает цену, но также
и даёт потенциальный шанс получить больше денег.
Покупатели не очень любят квартиры на первом этаже.
А произведённый не так давно переход права собственности или же наследственное имущество - лишняя возможность задуматься о правильности покупки такого варианта.
Если же квартира устраивает, необходимо провести проверку документов:
- паспорт должен быть именно хозяина квартиры, с фотографией, без повереждений и отсутствующих страниц;
- имеются справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, свидетельствующие о том, что хозяина там не наблюдают;
- выписка из домовой книги совпадает с данными, предоставленными продавцом, в том числе о людях, прописанных в квартире и которые могут иметь право использовать её;
- выписка ЕГРН даёт понятную информацию об истории переходов права собственности на объект недвижимости;
- коммуналка оплачен и нет никаких задолженностей.
В случае перепродажи домов можно заработать на отсутствии каких-то коммуникаций. Например, может не быть водопровода, газа или канализации. Если провести их, можно повысить стоимость дома.
Профессионалы считают, что стоит выбирать объекты с минимально необходимым ремонтом. Например, это внутренняя отделка, замена кровли, нужен ремонт окон или обновление крыльца. То есть подобные работы
можно осуществить достаточно быстро.
Важно уметь общаться, договариваться о стоимости ремонта, иметь контакты как мастеров, так и юристов и проверенных продавцов стройматериалов. При наличии подобных контактов возможно снизить затраты на ремонт
вплоть до трети от их цены в розницу, если речь идёт о краске, плитке, штукатурке, ламинате, обоях, радиаторах отопления, окнах, дверях и мебели.
В Америке обычно покупают объекты за 70% от их стоимости после ремонта без цены ремонта.
Хорошо, когда недвижимость имеет современный дизайн и в ней уютно жить. Именно поэтому для флипперов нужно понимать, что сейчас в моде - какие цвета интерьера, отделки и мебели наиболее популярны.
Оптимальнее всего выглядит интерьер светлых тонов, без каких-то узоров. Достаточно придать квартире жилой вид, разместить плед, различные светильники и книги, и она "уйдёт" ещё быстрее.
Налоги за флиппинг
Согласно налоговому кодексу, необходимо заплатить налог 13% за продажу недвижимости, если она была в собственности до 5 лет. Мало кто хочет ждать такого срока.
13% - это разница стоимости покупки и продажи. Например, купив квартиру за 4 млн и продав за 10 млн, налог выйдет в 780 тыс. рублей.
Бывает, что флипперы хотят сэкономить на налогах и снизить цену квартиры для документов. Это возможность увеличения рисков иметь ответственность за неуплату налогов.
Существует вполне легальный вид уменьшения налогообложения - оформить квартиру на индивидуального предпринимателя, тогда можно будет платить 6% уже по упрощённой схема и иметь налоговый вычет, который доступен
в том случае, если имеется доход, с которого платится 13% НДФЛ. Получить его можно лишь единоразово, а вычет не более 260 тысяч рублей.
Существует иной вычет - снижение налогооблагаемой базы на 1 млн рублей. Это возможно не более раза в год.
Потенциальные риски
Основной риск - финансовый. Например, в процессе ремонта выяснилось, что состояние жилья - более плачевное, чем казалось. Такое бывает при флиппинге. Допустим, в смете была замена унитаза, а при замене его на новый
оказывается, что трубы также ржавые и необходима их замена. А при обновлении полового покрытия оказывается, что они уже совершенно прогнили.
Может обнаружиться плесень, рассадник тараканов, что увеличит бюджет на ремонт. В итоге этот вариант уже не будет выходить в плюс.
Но объявление может надолго зависнуть в продаже, а может найти покупателя даже в первый просмотр.
Как совершить сделку быстрее
В том случае, когда объект удобно расположен и качественно отремонтирован, он должен быстро продаться, скажет, за один месяц. Это - идеальный вариант для флиппинга.
Нужна продуманная планировка, приятные цвета и хорошее оформление, чтобы на них был свой покупатель. Когда в квартире можно что-то улучшить, лучше сделать это. Тогда как объединить комнаты и кухню не всегда имеет
смысл, потому что спрос больше на отдельные помещения.
Понадобятся качественные фотографии с акцентом на преимущества объекта недвижимости, причём после окончания ремонта, после вывоза мусора, окончания работ по интерьеру, при хорошем освещении. На фотографиях должна
быть понятна планировка помещений.
Выгоден ли флиппинг
Профессионалы заявляют о доходе вплоть до 60% с учётом расходов и налогов, тогда как если денег в обрез менее выгоден, потому что квартира может не продаться за короткое время или надолго зависнуть. В таком случае
реально сдавать её, когда у неё удобная транспортная доступность. А после улучшения ситуации на рынке недвижимости снова заняться её продажей.
