На каком этапе строительства выгодно покупать жилье?
Главная /
Статьи / На каком этапе строительства выгодно покупать жилье
Что лучше и дешевле - купить квартиру с уже имеющимся ремонтом или вложиться в неё на самом этапе строительства? Остаётся только понять, не пострадает ли качество и не увеличатся ли потери денежных средств?
Всего существует 4 этапа строительства новостроек.
Минимальная цена квартиры будет до начала продаж, а цены будут ниже из-за продажи пула (набора квартир). В таком пуле есть как ликвидные, так и не очень ликвидные лоты, имеются и разграничения по статусу.
Можно выиграть примерно 10-15%, но нужно будет уделить внимание следующим обстоятельствам.
Изначально о жилищном комплексе доступно очень мало информации. В процессе постройки информация дополняется, а квартиры на продажу появляются порциями. Это делается для того, чтобы контролировать скорость
продажи объектов недвижимости и не продавать их по стартовым (наименьшим) ценам.
Всем хочется получить наиболее удобную планировку помещений с хорошим видом из окон на нужном этаже. Но при начале строительства это не всегда возможно. Ещё до того, как начнутся продажи, а также в
процессе постройки проект может значительно измениться, начиная с отделки и заканчивая количеством этажей. Случается, что стройка прерывается или откладывается на неопределённый срок. А могут продать самые
выгодные объекты недвижимости максимально дорого на 70-100% строительства дома.
Существует закон, по которому застройщик должен приступить к продаже квартир лишь после получения разрешения на строительство. Как правило, это случается значительно раньше. Купив участок, компания заключает
с дольщиком договор, обещает ему значительную скидку. При этом можно хорошо сэкономить, но существует и риск, ведь подобные сделки не подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Поэтому для покупателя не
будет гарантий, в том время как для мошенников здесь как раз непаханное поле. Бывали случаи, когда компания подписывала договора сразу с несколькими клиентами. В результате можно остаться без всего, а доказать
право на квартиру не получится.
В самом начале строительства можно забронировать квартиру, оформив договор с предоплатой, обычно от 10 до 50 тысяч рублей. Минимизировать риски можно проверив договор бронирования на юридическую чистоту. Он
должен содержать пункт, согласно которому если сделка будет признана несостоятельной или если застройщик будет недобросовестным, он вернёт весь залог.
Преимущества:
- выбор этажа, планировки;
- небольшое количество рисков, если договор был составлен правильно;
- нет необходимости платить сразу за всё жильё;
- небольшая цена (бывает, что и по себестоимости квартиры).
Недостатки:
- риск банкротства или ликвидации застройщика;
- малый контроль капитала;
- трудности при одобрении банка ипотеки;
- может не быть гарантий при оформлении документов.
На этапе котлована – скидка 20-30%
Котлован - это так называемая нулевая стадия строительства. На этом этапе происходит подготовка фундамента новостройки уже после старта продаж. Если сравнивать с готовым жильём, разница в цене составит 10-50%.
Для дольщика наиболее важная задача - найти проверенного застройщика, имеющего отличную репутацию, не имеющего проблем со своевременной сдачей проектов, который качественно отделывает квартиры и выполняет
монтажные работы, а также предоставляет все нужные гарантии. Можно довериться и агентству недвижимости. В этом случае можно получить все данные о строительной компании и сопровождение до окончания сделки.
Купить квартиру на этапе котлована возможно в трёх вариациях:
- взять жилищный сертификат;
- услугой по переуступке, в этом случае требование строящейся недвижимости переходит от собственника к другому лицу;
- заключение ДДУ (договора участия в долевом строительстве) - наиболее надёжный способ, при котором происходит регистрация объекта недвижимости в Росреестре;
- стать участником жилищно-строительного кооператива.
Для оплаты используется эскроу-счет, хранящий деньги дольщика до окончания всех работ по строительству. В случае, если дом не сдаётся, покупатель может расторгнуть ДДУ и вернуть свои деньги.
Преимущества:
- широкий выбор площади и планировок;
- можно взять рассрочку;
- можно сэкономить;
- увеличение стоимости в процессе строительства.
Недостатки:
- риск банкротства или ликвидации застройщика;
- в проекте могут произойти какие-то изменения;
- повышенные расходы за необходимость аренды квартиры, рассрочку, ипотеку;
- на сегодняшний день не все девелоперы работают с эскроу-счетами;
- повышение стоимости квартиры;
- длительный срок ожидания из-за переноса сроков, заморозки стройки и т.д.
Если у покупателя уже есть жильё, в котором можно жить, то для него покупка квартиры на стадии котлована будет очень выгодна. В противном случае нужно дополнительно тратиться на аренду жилья.
Заранее нужно съездить на строительный объект, увидеть его и подробно изучить и подписать договор долевого участия.
На этапе готовности 50% – скидка 10-15%
На этом этапе стоимость жилья продолжает расти, в то время как значительно снижается вероятность рисков обмана.
Купить квартиры уже можно лишь по договору переуступки, потому что их быстро раскупают. И чем скорее срок сдачи, тем всё больше предложений от частных соинвесторов.
Профессионалы рекомендуют на данном этапе заключать ДДУ на квартиру, потому что можно понять скорость строительства, а также различную инфраструктуру. Когда новостройка выполнена примерно на 50%, в ней ещё много
квартир, из которых можно выбрать наиболее подходящую под ваши требования.
Преимущества
- намного ниже вероятность, что строительство затянется надолго;
- небольшой оставшийся срок до окончания строительства;
- стоимость квартиры ниже, чем в уже построенном доме;
- можно удостовериться, соответствует ли течение стройки известным заранее срокам.
Недостатки
- иногда бывают задержки либо перенос срока сдачи дома, тогда как почти нет вероятности заморозки строительства;
- лучшие варианты уже куплены.
В сданном доме – 100% стоимость
Такой вариант вполне надёжен, но и самый дорогой. Случаются скидки до 5%, если происходит акция или спецпредложение. Зато здесь никак не будет никаких долгостроев и возможных потерь денег. Но возможен риск, когда
не самый хороший застройщик экономит на материалах.
Ещё один плюс этого варианта - можно купить квартиру в новостройке с отделкой «white box» или «под ключ», благодаря чему можно будет не думать о предстоящем ремонте, а в последнем случае покупателя будут
ждать и мебель, и бытовая техника. Можно будет въезжать и жить.
Преимущества
- можно сразу въезжать с вещами и жить;
- безопасность, а также гарантии;
- как правило, подобные дома входят в льготную государственную ипотеку;
- можно оценить, насколько дом соответствует проекту, проверить отделку, благоустройство и т.д.
Недостатки
- значительная стоимость;
- инфраструктура может отсутствовать или быть недостаточной для комфортной жизни;
- ставки по ипотеке выше, нежели у первичного жилья;
- обычно в новостройках после сдачи несколько лет жильцы делают ремонты, из-за чего будет лишний шум, пыль и грязь;
- ограниченный выбор квартир, потому что самые лучшие уже раскупили раньше, оставив лишь неликвидные.
Резюмируя, можно сказать, что чем скорее дата сдачи дома, тем меньше рисков для покупателей жилья. В случае необходимости сэкономить, посмотрите объекты до старта продаж или на этапе котлована, но помните о
возможных рисках.
В любом случае, нужно вчитываться в ДДУ, а уже потом ставить свою подпись.
Договор должен включать все существенные условия (в том числе цену и способ оплаты), а также ответственность за неисполнение обязательств каждой из сторон.
Уделяйте больше внимания договору бронирования/ДДУ.
Застройщика стоит выбирать, имеющего хорошую репутацию, не имеющего проблем с банками.
Почти достроенные дома дороже, но выше вероятность, что жильё в них уже скоро сдадут.
