Процедура оформления покупки квартиры
Часто самостоятельная покупка квартиры может быть достаточно сложной процедурой, если покупатель не имеет соответствующего образования или продавец не внушает доверия. Как правило, не обойтись и без помощи
опытного риэлтора, потому что необходима помощь и при подготовке нужных документов, и оценка стоимости квартиры, и проверка безопасности сделки.
Порядок оформления покупки квартиры
Перед заключением договора купли-продажи (ДКП) нужно досконально проверить юридическую чистоту объекта.
Для начала проверить историю квартиры и её правообладателей с начала её постройки.
1. Проверка владельцев объекта недвижимости должна иметь анализ
- как физического, так и психического здоровья продавца (алкогольной и наркотической зависимости, расстройств психики, неврологических заболеваний из-за возраста, в том числе могут влиять на память,
хроническиз заболеваний, влияющих на его психоэмоциональное состояние). Если они есть, то в этом случае сам продавец или же его родственники способны обратиться в суд для оспаривания статуса сделки
недействительной и пр.;
- если права на объект недвижимости были приобретены по наследству, то необходимо проверить срок, который прошёл со смерти предыдущего хозяина, а также юридических оснований, из-за которых объект
недвижимости перешёл к наследнику - подлинно ли завещание, имеются ли иные варианты завещания;
- судебного решения с целью проверки его отмены или обжалования в более высоких инстанциях и проверки подлинности, если права на недвижимость были приобретены по результатам решения суда, если были судебные
разбирательства собственника квартиры с иными претендентами на неё и суд занял его позицию;
- количества правообладателей продаваемой недвижимости. Например, имеются ли среди собственников конфликтов, ведь из-за существования долей собственности на объект недвижимости может появиться случай,
когда сделка купли-продажи будет оспорена по статье 250 гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) - Преимущественное право покупки, которая говорит о преимущественном праве покупки продаваемой
доли у владельцев доли;
- если были получены права на квартиры по договору дарения, который прикрывал договор купли-продажи, нужно проверить юридические тонкости покупки этой квартиры. Например, бывший собственник может оспорить
договор дарения, обратившись в суд, и тогда текущий владелец потеряет и квартиру, и потраченные деньги;
- имеются ли собственники объекта недвижимости, не достигшие несовершеннолетнего возраста. Их права защищает законодательство нашей страны. Нужно сделать проверку того, законно ли были получены права на
продажу жилой недвижимости, сделав запрос органам попечительства и опеки, которые могут подверить выдачу разрешений;
- не в розыске ли собственник жилья и не под следствием ли он, были ли у него когда-либо проблем с законом и с правоохранительными органами. Нужно представлять, может ли продавец квартиры "испариться", когда
получит задаток.
2. Проверка непосредственно квартиры, которую хочется приобрести:
- были ли раньше и планируются ли капитальные ремонты, реконструкции, перепланировка, снос, в каком состоянии находятся коммуникации;
- проверить подлинность выписки из БТИ, Росреестра, паспортного стола - одним словом, правоустанавливающих документов;
- квартира не должна быть в залоге у кредитных компаний.
Желая купить объект недвижимости, покупатель может потребовать у текущего собственника:
- архивную выписку из домовой книги, в которой будут все данные о прописанных на жилплощади, о выписанных когда и куда и из-за чего;
- справки ПНД (психоневрологического диспансера) и НД (наркологического диспансера) для всех собственников;
- кадастровый паспорт со сделанными перепланировками и красными линиями, если они были.
Покупателю доступен Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в котором он может получить выписку о продаваемой квартире. Такая выписка делается по заявлению человека даже
без необходимости участия в этом процессе собственника квартиры. Это - официальный документ, включающий имя собственника недвижимости и информацию о том, как он получил права собственности. Его лучше
заказать ещё до того, как подписывать договор купили-продажи квартиры. Выписка требует времени на формирование. Официально - до 10 дней.
Оформление документов при покупке квартиры
В случае успешности проведения проверки владельцев объекта недвижимости и его самого, можно перейти к рассмотрению договора купли-продажи. Оптимальнее всего сделать это с помощью профессионального риелтора.
Договор купли-продажи должен включать в себя:
- адрес местонахождения объекта недвижимости, название (вид), площадь, назначение - согласно статье 554 ГК РФ, абзацу 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
- цена, которая может включать цену земельного участка, если речь идёт о коттедже, расположенном в пригороде Москвы, вместе с правом, в рублях или в другой валюте, а также в обеих валютах сразу.
Стоимость может быть как сразу за полностью объект недвижимости, так и за квадратный метр (статьи 555 и 317 ГК РФ);
- собственники квартиры, порядок их выписки и освобождения ими объекта недвижимости.
Когда договор купли-продажи правильно составлен, остаются следующие документы:
- паспорт покупателя;
- свидетельство о браке, если покупатель состоит в браке или же замужем и покупает жильё в равных долях;
- согласие супруга для заключения ДКП (если квартира покупается в единоличную собственность), нотариально заверенное.
Если покупка квартиры происходит на кредитные средства - например, ипотека, оплата жилищным сертификатом, материнским капиталом или субсидией, то нужны будут:
- договор ипотечного кредитования или иной кредитный договор;
- закладная;
- справки из ПНД (психоневрологического) и НД (наркологического диспансеров) о том, что продавец объекта недвижимости не стоит в них на учете;
- могут быть нужны и иные документы для банка.
Если покупка происходит за наличные, должна быть расписка в получении денег. Необходима уверенность, что продавец получит деньги только после переоформления квартиры на нового собственника.
Сделка должна происходить в банке, в переговорной комнате с депозитарием, выбираемом вместе с продавцом. В банке необходимо подписать договоры аренды ячеек, в них разместить наличность до окончания процесса
регистрации права собственности в Росреестре. Подписывая договор аренды ячеек в банке, необходимо согласовать список документов, нужных для доступа к ячейке. Благодаря этому, будет наилучшая защита как для
продавца, так и для покупателя.
Если же сделка происходит с использованием ипотечного кредита, она производится в банке, которые выдаёт ипотеку.
В тот же день юридические документы должны быть в Росреестре (Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии). От Росреестра должен быть представитель, при котором необходимо подписать
заявление о регистрации совершаемой сделки. После этого покупатель должен получить расписку, в которой будет список предоставленных документов, а также дата их возврата после регистрации и получения свидетельства
о праве собственности на квартиру. Как правило, данный процесс требует от одной недели до месяца.
Стоимость оформления покупки квартиры
- необходимо будет оплатить государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности. Она может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры;
- оплата услуг нотариуса;
- оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.
В самом конце необходимо поставить свою подпись под актом приёма-передачи объекта недвижимости.
